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【案情】

王某系原告某房產(chǎn)中介公司員工。2022年11月7日，被告陳某和馬某經(jīng)人推薦找到王某詢問租房事宜，王某于當日晚21點帶陳某、馬某看案涉房屋。后雙方并未訂立中介合同。次日，案外人劉某就案涉房屋與郭某訂立了租賃合同，并和馬某、陳某共同搬進案涉房屋內(nèi)居住。某房產(chǎn)中介公司認為被告系“跳單”行為，要求被告支付原告中介服務(wù)費用3100元。審理中，被告陳某向法院提交了劉某與郭某的房屋租賃合同，并稱其與劉某系好朋友，案涉房屋系劉某經(jīng)過其他中介向房東租賃的。因雙方意見不一，致調(diào)解未成。

【評析】

“跳單”并非嚴格意義上的法律術(shù)語，常見于二手房買賣或房屋租賃中介糾紛中。民法典第九百六十四條明確規(guī)定了“跳單”行為的認定與法律后果，委托人在接受中介人的服務(wù)后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，繞開中介人直接訂立合同的，應(yīng)當向中介人支付報酬。

中介合同糾紛中認定委托人是否構(gòu)成“跳單”，往往要從委托權(quán)限、簽約主體和時間、傭金金額等因素進行綜合認定。首先，“跳單”行為的前提條件是委托人接受了中介人的服務(wù)，實踐中，中介合同形式多樣，判斷核心是合同是否生效以及中介公司是否向委托人提供房屋租賃的信息和媒介服務(wù)。其次，“跳單”行為需要委托人利用中介人提供的交易機會或者媒介服務(wù)，實踐中具體需要審查房屋出租方委托權(quán)限及委托條件；委托人與中介人之間有無委托協(xié)議及委托權(quán)限；哪方中介先行提供房源信息，提供帶看服務(wù)及時間；委托人和中介人約定傭金由誰支付，委托人與實際成交中介約定傭金支付標準及支付主體與具體金額等。最后，“跳單”行為表現(xiàn)在于委托人繞開中介人直接訂立合同，例如，委托人不通過中介，直接與合同相對方簽約；委托方通過其他報價更低的中介方與合同相對方簽約；委托方將房屋信息透露給親朋好友，以親朋好友的名義與合同相對方簽約。

本案的爭議焦點系被告馬某、陳某在案涉房屋租賃的過程中是否存在繞開原告完成交易的“跳單”情形。原告員工王某帶領(lǐng)兩被告實地看房，但并不能排除其朋友劉某亦通過其他中介接觸該房源的權(quán)利，某房產(chǎn)中介公司亦未舉證證明其擁有案涉房屋的獨家代理權(quán)限。案外人劉某通過其他中介公司居間承租了案涉房屋，被告馬某、陳某也未與某房產(chǎn)中介公司訂立事實的中介合同，不應(yīng)認定兩被告存在“跳單”逃避支付傭金的行為，故對于某房產(chǎn)中介公司要求兩被告支付中介服務(wù)費用的請求，法院未予支持。